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刚改福音！9大新盘杀到海珠也是拼了
前两年，海珠的豪宅盘，可谓狂刷存在感★。像琶洲南TOD，一路火花带闪电★★，把海珠新房价直接拱上14万/平，后来入场的方圆滨江壹号、琶洲樾、滨江·樾也几乎是清一色千万级豪宅。400-600万的项目，几乎没啥身影。但24年的海珠开始不同了★，卖得最风声水起的，霸占主场的，就是400-600万这些刚需和改善项目。比如保利燕语堂悦，自5月入市至今已夺海珠全区同期成交套数的“榜一大哥”，目前网签了587套★★★。（来源：中指院）
另外★，越秀桂悦东晓★★★、越秀熙悦江湾咱们此前已经聊过了，作为越秀小而精的“广府系”新品，面向周边刚改、改善买家，热度不低。
除了供应增多，2025年的海珠楼市，还有几个明显的变化★★★：变化一：刚改化★★★。
小K还了解到，中交三滘立交★★★、绿城客运站项目都在如火如荼准备入市★★，过年后会有进一步动作。
以前海珠卖地，大部分都在中部★★、东部。现在呢，海珠西正在成为整个区的供地重心。比如从2025年至今，海珠出让了8宗地，除了琶洲三兄弟，其他5宗都位于海珠西★★★。还有这周五（1月24日）要出让的新侨地块，同样位于海珠西，就在大元帅府隔壁。
说到今年最具明星相的新盘★★★，小K不得不提让大家等了一整年的广州地王顶豪，琶洲·樾 华樾★，今年上半年正式开售。
接下来，海珠西很可能还会是供应主阵地。这些地块，比起琶洲★★、滨江东等CBD或滨江地段，地价不仅相对便宜，配套上也更侧重于居住★，更适合打造成刚需、刚改产品。从目前新盘分布看★★，海珠的楼市格局相当清晰。海珠西是刚需盘相对集中的区域，而琶洲和中大板块★，主要是千万级豪宅。也就是说，2025的海珠★★★，在产品的供应上会全面兼备，不是单纯走豪宅或刚需路线。
其中，绿城客运站项目已经定名为绿城·馥香园，如今已经开放展厅★★★，做好入市准备。
加上要入市的9个新盘，海珠的场上起码有34位★“选手★★”，数量与天河不相伯仲，场面非常精彩。
小K也打听到，项目预计今年4月开售楼部★★，首推02地块，涵盖120-190平四房。
刚刚过去的24年第四季度，海珠一共放出6宗宅地，是中心四区里供地最多的。
毫无疑问，琶洲自然是第一梯队。理由不用多说了★★★，有产业发展，有总部经济，有会展中心★★★，这里是目前广州除了珠江新城★★★，发展得最成熟的CBD。2024年1000万以上的成交中，咱大琶洲就占了半壁江山，非常受广州的改善客欢迎。
总的来说★★★，无论是刚需、刚改★★★、改善买家，今年在海珠不仅能看到最新产品，而且选择面相当广。
还有中海江泰里、中旅天宸府★★★，虽然比较低调，但入手门槛降下来后卖得还真不错。中指院数据显示，海珠100平以下中小房源的占比，已经从2023年的16%，上涨到2024年的29%。
面积段从255平到330平★★，全部都是一梯一户和两梯一户产品，入手门槛基本在3000万以上。
据说，绿城会拿出最擅长的中式园林，以及最新一代的产品设计★★★，使用率预计能做到110%★。
有意海珠★★？该怎么选★★？最后回到最初的问题，海珠怎么买？其实对比起天河，海珠的选筹难度不算大★★，毕竟光是天河东一带，就有10多个新盘，同质化严重。而海珠呢，虽然新盘有所增加★★，但楼盘分布相对平均，板块置业梯队清晰。
且三块地组成一个项目，连片规划，而且做了全南向一字板楼设计、南北对流，2T2的配比。
眼看着刚改势头迅猛，开发商们自然学精了，大家都往刚改做，还一个比一个卷。今年，小K提到的新盘里面，只有华樾和保利琶洲三地块是旗帜鲜明的豪宅盘★。其他入市和将要入市的项目，起步户型基本在90平以下。变化二：重心转移。